KFM-Sonder-Telegramm

Investments im Fokus

 

SeniVita Social Estate AG (WKN A13SHL): Erfolgreiche Gläubigerversammlung Anfang April – Tragfähiges Konzept für die Zukunft

Die SeniVita Social Estate AG (SSE AG) ist ein Projektentwickler von Pflegeimmobilien. Auf Grund der demografischen Entwicklung und der Überalterung unserer Gesellschaft befindet sich das Geschäftsmodell der SSE AG in einem Wachstumsmarkt. Die Nachfrage nach Pflegeinrichtungen und Pflegeplätzen übersteigt derzeit das Angebot. Die Warteliste für pflegebedürftige Personen, die einen Platz in einer Pflegeeinrichtung benötigen, wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Die SSE AG wird bei der Umsetzung der Immobilienprojekte mit den Kompetenzen und dem Know-how des Mitgesellschafters, der Ed. Züblin AG, unterstützt. Die Ed. Züblin AG ist seit mehr als 120 Jahren als Bauunternehmen im Markt etabliert und ist im Konzern der STRABAG eingebunden. Mit dem Modell der AltenPflege 5.0 begegnet die SSE AG dem Bedarf der Gesellschaft: Seniorengerechtes Wohnen, Pflege in den eigenen vier Wänden und die Tagespflege werden unter einem Dach vereint. So haben Senioren die Möglichkeit, so lange wie möglich eigenständig zu leben und Pflege nach Bedarf hinzu zu buchen.

Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS ist seit der Emission im Mai 2015 in der Anleihe investiert.

Mit Ad-Hoc-Mitteilung vom 10. Februar 2020 hatte das Management der SSE AG mitgeteilt, dass die geplanten Anleihen-Emissionen zur Refinanzierung der im Mai 2020 fälligen Wandelanleihe nicht mit dem gewünschten Erfolg platziert werden konnten. Dadurch war abzusehen, dass die am 12. Mai 2020 fällige Rückzahlung der Anleihe seitens der SSE nicht zu leisten ist. Als Konsequenz hat die Gesellschaft eine Gläubigerversammlung am 7. April 2020 abgehalten. Um die finanzielle Basis der Gruppe langfristig zu sichern, wurde im Vorfeld ein Restrukturierungskonzept aufgestellt, welches bei der Versammlung eine große Zustimmung fand.

Hierbei handelt es sich um einen Bottom Up-Business Plan, der mit den Experten der One Square Advisors GmbH aufgestellt wurde. Des Weiteren wurden die Verlusttreiber der letzten Jahre explizit analysiert und ein konkreter Maßnahmenplan mit entsprechenden Verantwortlichkeiten erarbeitet. Dieser Business Plan inklusive Maßnahmenpaket wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG im Rahmen eines Independent Business Review (IBR) im Detail auf seine Machbarkeit überprüft. Folgende Ziele stehen dabei laut der SSE AG besonders im Vordergrund:

• Erhöhung der Attraktivität und Servicequalität für die Hausbewohner,
• Erhöhung der derzeit unzureichenden Auslastung der 12 aktuell bestehenden  Pflegeeinrichtungen,
• Verbesserung von Abläufen und Strukturen (Effizienzsteigerung),
• Langfristige Sicherung der Finanzierungsbasis der SeniVita-Gruppe und Stärkung des Vertrauens am Kapitalmarkt.

Im Zuge des beschriebenen Restrukturierungskonzepts sollten bei der Gläubigerversammlung die Bedingungen der Anleihe 2015/2020 geändert werden, was mit einer breiten Zustimmung von über 95% erfolgte.  Im Kern sieht die Veränderung vor, die Laufzeit der Anleihe um 5 Jahre bis zum 11. Mai 2025 zu verlängern und die Zinszahlungs-Modalitäten an die Liquiditätsbedürfnisse der SeniVita-Gruppe anzupassen. Als Entschädigung hierfür wird der Zinssatz der Anleihe von zurzeit 6,5% p.a. auf 8,5% p.a. angehoben. Um die Liquiditätsbelastung der Gesellschaft in der Transformationsphase zu verringern, werden zu Beginn nur 2% und in den Folgejahren ein jährlich ansteigender Teil des Zinses ausgezahlt. Der so eingesparte Zinsanteil wird am Ende der Laufzeit als einmalige Zusatzzahlung geleistet (31,054%). Sofern Vorabzinszahlungen im Vorfeld getätigt werden, reduziert sich der endfällige Zinsbetrag entsprechend. Je nach Geschäftsentwicklung hat die Gesellschaft optional die Möglichkeit, diese Zusatz-Zinszahlungen vorab bei den regelmäßigen Zinsterminen zu leisten.

Wichtig ist zu betonen, dass die Gläubiger keinen Forderungsverzicht zu leisten haben. Es ist geplant, am Ende der neu definierten Laufzeit die Anleihe vollständig zurückzuzahlen. Die Emittenten hat aber das Recht, während der neuen vereinbarten Laufzeit die Anleihe ganz oder teilweise zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen vorzeitig zum Nennwert zurückzuzahlen.

Zum gemeinsamen Vertreter der Gläubiger wurde Rechtsanwalt Gustav Meyer zu Schwabedissen, Düsseldorf, gewählt. Die Besicherung der Anleihe erfolgt weiterhin durch Bestellung von Grundschulden an den Immobilien der Emittentin und mit ihr verbundener Gesellschaften. Der gemeinsame Vertreter bildet einen Gläubigerbeirat, sofern und soweit Entscheidungen zur Sicherheitenfreigabe anstehen. Der Gläubigerbeirat hat den Zweck, den gemeinsamen Vertreter bei seinen Entscheidungen zur Sicherheitenfreigabe persönlich zu beraten. Neuer Treuhänder wird mit Wirkung zum 12. Mai 2020 die One Square Treuhand GmbH aus München.

Zur Überprüfbarkeit des Transformationsprozesses bestehen nun erweiterte Reporting-Pflichten. Innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres muss ein geprüfter Jahresabschluss und Lagebericht zusammen mit einem Bestätigungsvermerk veröffentlicht und für die ersten sechs Monate ein verkürzter Halbjahresabschluss erstellt werden, der nach vier Monaten veröffentlicht werden soll. Zudem ist die SSE AG verpflichtet, ein „Steering Committee“ einzurichten und diesem monatlich über die jeweils aktuelle Geschäfts-, Finanz- und Liquiditätssituation der Emittentin, den aktuellen Bestand der vom Treuhänder gehaltenen Sicherheiten sowie über die Geschäftsplanung für die jeweils kommenden zwölf Monate zu berichten. Alle Berichtsangaben enthalten einen Soll-/Ist Vergleich gegenüber dem oben beschriebenen Business Plan, der eine Planvorschau bis 2025 enthält.

Die beiden Großaktionäre der SSE AG, die Dr. Wiesent Sozial gGmbH (vormals: SeniVita Sozial gGmbH) und das Bauunternehmen Ed. Züblin AG (100%-ige Tochter der Strabag SE), die jeweils 49,99% der Aktien halten, hatten bereits im Vorfeld erhebliche Beiträge zu Restrukturierung geleistet und sind auch in Zukunft bereit, das erarbeitete Konzept der SSE AG zu unterstützen.

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist davon überzeugt, dass das Restrukturierungskonzept erfolgversprechend ist. Mit dem aktuellen Konzept besteht eine realistische Chance, die SSE AG finanziell und operativ zu restrukturieren und in Zukunft profitables Wachstum zu erzielen.

Die SSE AG geht davon aus, dass sich die Corona-Krise auch wirtschaftlich auf die Gesellschaft auswirken wird. In der aktuellen Situation kann dies nicht seriös quantifiziert werden. Dies gilt weder im Hinblick auf positive noch auf negative Effekte. In den letzten Wochen ist die Belegung in den Häusern durch Verlegungen aus Krankenhäusern gestiegen und die Möglichkeit einer staatlichen Förderung als systemrelevantes Unternehmen wird aktuell geprüft, um KfW-Mittel in Höhe von 5 bis 8 Mio. Euro aufnehmen zu können. Andererseits ist es denkbar, dass Veränderungen der Bonität der Bewohner, Zusatzkosten durch Infektionsschutzmaßnahmen, Umsatzausfälle durch Schließung der Tagespflegen oder langfristige Veränderungen der Alterspyramide negativ wirken. Aufgrund der guten Personalbesetzung hat die SSE AG weiterhin genügend Pflegekräfte, um die Bewohner rund um die Uhr ambulant versorgen zu können. Dies ist auch dank dem Nachwuchs innerhalb der Dr. Wiesent Pflegeschulen möglich, die in Kooperation mit chinesischen Partnern seit Jahren gut besucht sind.