KFM-Sonder-Telegramm zu der 6,50% Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG

 

Mit Ad-Hoc-Mitteilung vom 10. Februar 2020 hatte das Management der SeniVita Social Estate AG mitgeteilt, dass die geplanten Anleihen-Emissionen nicht mit dem gewünschten Erfolg platziert werden konnten. Als Konsequenz plant die SeniVita Social Estate AG eine Gläubigerversammlung.

Hier die Pressemitteilung im Wortlaut:

„SeniVita Social Estate AG lädt Anleihegläubiger zur Gläubigerversammlung über Restrukturierungsmaßnahmen ein

Bayreuth, 10. Februar 2020 - Der Vorstand der SeniVita Social Estate AG, Entwickler und Betreiber von Pflegeeinrichtungen in Süddeutschland, hat heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, die bis zum 12. Februar 2020 angesetzte und bereits verlängerte Zeichnungsfrist für die beiden Schuldverschreibungen 2019/2023 (ISIN: DE000A2YPAL9) und 2019/2024 (ISIN: DE000A2YPAM7) abzubrechen und die Emissionen abzusagen. Grund ist, dass das bisher erreichte Zeichnungs- und Umtauschvolumen für die Schuldverschreibungen mit rund 17,5 Mio. Euro weiterhin deutlich unter dem angestrebten Emissionsvolumen von insgesamt 30 Mio. Euro liegt. Die Erlöse aus den Emissionen sollten zu einem wesentlichen Teil der Refinanzierung der bestehenden Wandelanleihe 2015/2020 (ISIN: DE000A13SHL2) dienen, die am 12. Mai 2020 zur Rückzahlung fällig ist.

Die Gesellschaft wird stattdessen die Gläubiger gemäß § 18 Schuldverschreibungsgesetz kurzfristig zu einer Gläubigerversammlung im Wege einer Abstimmung ohne Versammlung einladen, die in der ersten Märzhälfte 2020 vorgesehen ist. Dabei soll im Wesentlichen über die Verlängerung der Laufzeit der Wandelanleihe, über eine Anpassung der Zinskonditionen sowie über Veränderungen bei der Sicherheitenbestellung entschieden werden. Für den Fall, dass bei der Abstimmung die notwendigen Quoren und Mehrheiten nicht erreicht werden, ist eine 2. Gläubigerversammlung als Präsenzversammlung für Ende März 2020 vorgesehen.

Die Restrukturierung der Wandelanleihe 2015/2020 (Volumen: 44,6 Mio. Euro) ist wesentlicher Bestandteil einer grundlegenden Transformation der SeniVita Gruppe, um deren Profitabilität und Wettbewerbsfähigkeit deutlich zu erhöhen. Details zu dem Maßnahmenpaket, das derzeit finalisiert wird, wird der Vorstand im Rahmen des weiteren Prozesses zeitnah bekanntgeben.“

 

Bereits am Freitag, den 07.02.2020, senkte Euler Hermes Rating das Emittentenrating der SeniVita Social Estate AG durch erhöhte Refinanzierungsrisiken auf CC und das Risiko der Wandelschuldverschreibung 2015/2020 (ISIN DE000A13SHL2, WKN A13SHL) der SeniVita Social Estate AG auf CCC-.

Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS ist in dieser Wandelschuldverschreibung, die mit erstrangigen Grundpfandrechten auf den Immobilienbestand der SeniVita Social Estate AG besichert ist, mit 1,33% des Fondsvolumens investiert. Der Kurs der Anleihe ist am Freitag nach der Mitteilung der Ratingagentur Euler Hermes auf 58% gefallen.

Wir geben Ihnen mit diesem KFM-Sonder-Telegramm Informationen zur Wandelschuldverschreibung 2015/2020 (WKN A13SHL), deren Absicherung und deren Treuhandkonzept. Wir prüfen mit dem Fondsmanagement und Anwälten die wirtschaftlichen Grundlagen und die juristischen Möglichkeiten, um die Anleihegläubiger vor wirtschaftlichem Schaden zu bewahren. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wird keine für die Gläubiger nachteilige Restrukturierung mittragen.

 

1. Absicherung der Gläubiger der Wandelschuldverschreibung

Zum Stichtag 27.11.2019 teilte das Management der SeniVita Social Estate AG mit, dass die Vermögensgegenstände, die als Sicherheit für die 6,50%-Wandelanleihe (WKN A13SHL) vom Sicherheiten-Treuhänder verwaltet werden, einen auf Basis von externen (gemäß Treuhandvertrag zu unterschiedlichen Stichtagen erstellten) Gutachten und im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten berechneten Gesamtwert von rund 47,4 Mio. Euro ausweisen. Demgegenüber würden sich die Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe zum Stichtag auf 43,5 Mio. Euro belaufen.

Die Besicherung setzt sich laut Unternehmensmitteilung zusammen aus:

  • Grundpfandrechten auf Immobilien in Höhe von rund 37,6 Mio. Euro,
  • einem Barmittelbestand des Treuhandkontos in Höhe von rund 2,2 Mio. Euro
  • dem Wert der Sicherungsabtretung zukünftiger Kaufpreiseinnahmen für Pflegeapartments und Tagespflegen auf Basis der angestrebten Mindestkaufpreise (abzüglich der im Falle entsprechender Verkäufe frei zu gebenden Grundpfandrechten) in Höhe von rund 7,6 Mio. Euro.

In diesen Werten seien etwaige, über Mindestkaufpreise oder Grundpfandrechtsbeträge hinausgehende Übererlöse aus dem Verkauf von Pflegeapartments bzw. Tagespflegen respektive den Verkäufen der Objekte Königsberg und Weidenberg nicht enthalten.

 

2. Treuhandvertrag und Mittelverwendungskontrolle

Laut den Prospektbedingungen zur Wandelschuldverschreibung wurde ein Treuhandvertrag mit der RB Treuhand Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft in Berlin geschlossen. Gegenstand des Treuhandvertrages ist die Sicherstellung der Erfüllung sämtlicher Rechte und Forderungen der Anleihegläubiger aus der Wandelschuldverschreibung. In dem Treuhandvertrag werden die Verwahrung der Emissionserlöse, die Mittelverwendungskontrolle und die Verwaltung der Sicherheiten (Grundpfandrechte und Sicherungsabtretungen) geregelt.

 

3. Fazit der Besicherung und Absicherung der Gläubiger der Wandelschuldverschreibung

Die Anleger sind auf der Grundlage der veröffentlichten Besicherung zum Stichtag 27.11.2019 zunächst komfortabel abgesichert. Die in dem Treuhandvertrag definierten Sicherstellungen zu Gunsten der Anleihengläubiger bieten eine zusätzliche Absicherung zu Gunsten der Anleger. Es kommt aber aus unserer Sicht darauf an, dass die SeniVita Social Estate AG die vorhandenen Immobilienprojekte erfolgreich zum Abschluss bringt.

 

4. Entwicklung des Geschäftsmodells der SeniVita Social Estate AG

Die SeniVita Social Estate AG ist ein Immobilienprojektentwickler von Pflegeimmobilien. Auf Grund der demografischen Entwicklung und der Überalterung unserer Gesellschaft befindet sich das Geschäftsmodell der SeniVita Social Estate AG in einem Wachstumsmarkt. Die Nachfrage nach Pflegeinrichtungen und Pflegeplätzen übersteigt derzeit das Angebot. Die Warteliste für pflegebedürftige Personen, die einen Platz in einer Pflegeeinrichtung benötigen, wird in den kommenden Jahren weiter steigen.

Die SeniVita Social Estate AG wird bei der Umsetzung der Immobilienprojekte mit den Kompetenzen und dem Know-how des Mitgesellschafters, der Ed. Züblin AG, unterstützt. Die Ed. Züblin AG ist seit mehr als 120 Jahren als Bauunternehmen im Markt etabliert und ist im Konzern der STRABAG eingebunden.

Die günstigen Rahmenbedingungen und eingeleitete Maßnahmen, die das Ziel haben, den betriebswirtschaftlichen Verlauf des Geschäftsmodells erfolgreich zu gestalten, zeigen erste Erfolge. Diese gilt es jetzt konsequent weiter zu entwickeln, um die SeniVita Social Estate nachhaltig auf Erfolgskurs zu halten.

 

5. Fehlender Gläubigervertreter

Die Gläubigerrechte der Wandelschuldverschreibung werden derzeit noch nicht durch einen unabhängigen Gläubigervertreter wahrgenommen. Dies muss aus unserer Sicht so schnell wie möglich geändert werden. In Absprache mit der Kapitalverwaltungsgesellschaft und dem Fondsmanagement wird Herr Rechtsanwalt Gustav Meyer zu Schwabedissen von der Kanzlei mzs Rechtsanwälte als Gläubigervertreter vorgeschlagen. Wir empfehlen allen Gläubigern der Wandelschuldverschreibung, sich dem Vorschlag zur Wahl dieses Gläubigervertreters anzuschließen.

Inhaber von Wandel-Anleihen der SeniVita Social Estate AG können sich durch die mzs Rechtsanwälte kostenfrei bei den Gläubigerversammlungen der Emittentin vertreten lassen. Hierzu kann man sich in einem ersten Schritt unter diesem Link direkt bei der Kanzlei registrieren.