Mittelstandsnachrichten

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „9,00%-CG Gruppe AG-Anleihe“

In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 9,00%-CG Gruppe AG-Anleihe  mit Laufzeit bis 2021 (WKN A2NBMJ) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Anleihe-Emittentin ist eine im Immobilien-Projektgeschäft tätige Gesellschaft mit Sitz in Berlin, die sich derzeit primär auf sehr große Wohnbauprojekte im Sinne einer Quartiersentwicklung in sehr guten Lagen, insbesondere derzeit in Köln, Berlin und Hamburg spezialisiert hat. Es werden in der Regel unbebaute bzw. teilweise bebaute Grundstücke mit Altsubstanz erworben, die im Rahmen der rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten optimiert werden.

Das Management der CG Group AG verfügt über einen langjährigen erfolgreichen Track-Rekord und ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche. Die Mittel aus der Anleihe werden zur teilweisen Finanzierung eines „Filetgrundstückes“ in Köln (ehemaliges Werksgelände der Fa. DEUTZ) bis zur Erteilung der Baugenehmigung (Planungsphase) genutzt. Derzeit läuft ein B-Planänderungsverfahren. Mit der Baugenehmigung ist daher frühestens im Herbst 2020 zu rechen. Die Vermarktung beginnt bereits jetzt.

Erwerb eines „Filetgrundstücks“ mit Wohnimmobilien (bis zu 600 Wohnungen) inkl. adäquater Büro- und Geschäftsflächen in Köln-Deutz (Projekt: Cologneo II)

Die Liegenschaft (ca. 72.000 qm) befindet sich im attraktiven Kern des Stadtteils Köln-Deutz auf dem ehemaligen Werksgelände gleichnamiger Firma angrenzend an den Stadtteil Köln-Mülheim nahe der Messe Köln. Der Standort verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung innerhalb der Stadt Köln (S-Bahn etc.) mit Nähe zur Messe Köln und dem Bahnhof Deutz. Geplant sind vier Baukörper mit bis zu 600 Wohnungen (ca. 46.000 qm) und ca. 35 gewerblichen Einheiten (ca. 25.000 qm) wie Büros, Hotel, Gastronomie, Geschäfte und ein Kindergarten.

Kennziffern zur CG Gruppe AG

Die im Jahr 2014 gegründete CG Gruppe AG hat sich auf die Projektentwicklung mit Baurechtsoptimierung, Projektbeteiligungsgeschäfte sowie Asset Management spezialisiert. In der jüngsten Vergangenheit realisiert die Gesellschaft Großprojekte wie Quartiersentwicklung in Frankfurt und Berlin. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft zum 31.12.2017 beträgt 15,0% nach 9,2% im Vorjahr. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die Zuführung von sogenanntem Mezzaninekapital (Pflichtwandelanleihe) in Höhe von 100 Mio. Euro zurückzuführen, die aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung wirtschaftliches Eigenkapital darstellt.

Die Gesamtleistung hat sich mit 331,0 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr mit 377,1 Mio. Euro verringert. Positiv hervorzuheben ist jedoch, dass die im Jahr zuvor umsatzwirksam ausgewiesene Erhöhung des Bestandes an fertigen Bauten durch Verkäufe im Jahr 2017 zu wesentlich höheren Umsatzerlösen (205,2 Mio. Euro) gegenüber dem Vorjahr (74,6 Mio. Euro) geführt hat. Aufgrund der langfristigen Fertigung im Rahmen des Projektgeschäfts ist die Höhe der Umsatzerlöse wirtschaftlich in der Zusammenschau zur Gesamtleistung zu sehen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug im Jahr 2017 84,2 Mio. Euro (Vj. 36,2 Mio. Euro). Die EBIT-Marge stieg somit von 9,6% auf 25,4% im Jahr 2017. Der Zinsdeckungsgrad (EBITDA Interest Coverage Rage) zum 31.12.2017 beträgt ca. 1,3 nach 1,15 im Vorjahr. Der Cashflow aus der operativen Tätigkeit verbesserte sich gegenüber der Vorperiode um 108,0 Mio. Euro, blieb jedoch weiterhin negativ mit -92,5 Mio. Euro (Vj. -200,3 Mio. Euro). Grund dafür ist die hohe Projektaktivität. Die liquiden Mittel stiegen jedoch aufgrund der erhaltenen Anzahlungen auf 33,0 Mio. Euro (Vj: 28,4 Mio. Euro). Der sogenannte “Net Loan to Value (LTV)“, der die Verbindlichkeiten den Marktwerten des Immobilienbestandes und der Projekte gegenüberstellt, beträgt für die CG Gruppe AG insgesamt 68%. Das deutet auf hohe stille Reserven hin, die die Substanz der Gesellschaft unterstreicht. Auf der Finanzierungsseite ist ein gesunder Mix aus Anleihen und Bankdarlehen zu erkennen, der finanzielle Spielräume sichert.

9,00%-CG Gruppe AG-Anleihe mit Laufzeit bis 2021

Die im Dezember 2018 emittierte nicht nachrangige und besicherte Anleihe der CG Gruppe AG mit einem Emissionsvolumen von bis zu 22 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro ist mit einem Zinskupon von 9,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 01.06. und 01.12.) ausgestattet. Die Emittentin kann Zinszahlungen um einen Monat nach hinten verschieben. Für diesen „Verlängerungszeitraum“ beträgt der Zinskupon 15% p.a. Die Anleihe hat eine Laufzeit vom 01.12.2018 bis zum 01.12.2021. Die Emittentin ist berechtigt, den Fälligkeitsterm um bis zu sechs Wochen bis maximal zum 12.01.2022 zu verschieben. Im Zeitraum der Fälligkeitsverlängerung beträgt der Zinskupon 15% p.a.

Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin sind in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen; die Emittentin kann aber unter bestimmten Voraussetzungen im Einverständnis mit den Anleihegläubigern vorzeitige Rückzahlungen leisten. 

Die Anleihegläubiger werden durch ein Schuldanerkenntnis der CG Gruppe AG in Höhe von 22 Mio. Euro nebst Zinsen in Höhe von 18% p.a. sowie einmaliger Nebenleistungen für Vollstreckungskosten in Höhe von 5% des Nominalbetrages abgesichert.

Fazit: Attraktive Bewertung

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft sind intelligente Lösungen auf dem Immobilienmarkt in aller Breite. Projekte reichen von großen Quartiersentwicklungen hin bis zu kleineren Wohn- und Geschäftsgebäuden. Mit dem Fokus auf Topstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetzt die CG Gruppe AG eine Lücke im Immobiliensegment und konnte ihre Markstellung in den vergangenen 20 Jahren deutlich steigern. In Verbindung mit der Rendite von 6,96% p.a. (auf Kursbasis von 105,10% am 15.04.2019) und der Absicherung der Anleihegläubiger wird die 9,00%-Anleihe der CG Group AG als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

KFM-Barometer als PDF-Datei zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung der Investments. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS schüttet seine Erträge jährlich an seine Anleger aus. Seit Fondsauflage liegt die jährliche Ausschüttungsrendite über 4% p.a. bezogen auf den jeweiligen Anteilspreis zu Jahresbeginn. Auch im laufenden Jahr profitieren die Anleger von der Wertentwicklung des Fonds und einer damit verbundenen geplanten Ausschüttungsrendite in Höhe der Vorjahre. Der Fonds wird von Morningstar mit 5 von 5 Sternen beurteilt. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS gehört laut GBC-Research zu den Hidden Champions. Aus insgesamt 9.000 von der GBC geprüften Publikumsfonds belegt der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS einen der 9 Spitzenplätze.

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